Una de las quejas que se escucha con frecuencia en Arandas es que las rentas de casas y departamentos están cada vez más caras. Actualmente es posible encontrar opciones que comienzan aproximadamente desde los $5,000 pesos mensuales, pero de ahí los precios pueden subir considerablemente dependiendo de la ubicación, tamaño, condiciones y características de la propiedad.
Para muchas familias, incluso una renta de $5,000, $7,000 o $10,000 pesos representa una parte importante de sus ingresos mensuales. Sin embargo, para entender por qué el mercado ha llegado a estos precios también es necesario observar la otra parte de la ecuación: ¿cuánto cuesta actualmente comprar un terreno y construir una vivienda en Arandas?
El problema comienza desde el terreno
Actualmente, en diferentes zonas de Arandas se pueden encontrar terrenos con precios aproximados de entre $8,000 y $11,000 pesos por metro cuadrado, mientras que en algunos fraccionamientos privados pueden ubicarse entre $16,000 y $20,000 pesos por metro cuadrado.
Tomemos como ejemplo un terreno relativamente pequeño de 120 metros cuadrados.
A $8,000 pesos por metro tendría un valor de $960,000 pesos; a $11,000 alcanzaría $1 millón 320 mil pesos.
En algunos fraccionamientos privados la diferencia es todavía mayor: a $16,000 por metro serían $1 millón 920 mil pesos, mientras que a $20,000 por metro ese mismo terreno alcanzaría los $2 millones 400 mil pesos.
Y hasta este punto todavía no hay una casa construida.
Después hay que agregar materiales, mano de obra, instalaciones, pisos, puertas, ventanas, cocina, baños, acabados, permisos y demás gastos relacionados con la construcción.
¿Qué rendimiento deja una casa de $3 millones?
Supongamos que una persona posee una vivienda cuyo valor actual es de $3 millones de pesos.
Si la renta en $5,000 mensuales, recibe $60,000 al año: un rendimiento bruto de apenas 2% anual sobre el valor del inmueble.
A $7,500 mensuales recibiría $90,000 al año: 3%.
A $10,000 mensuales serían $120,000 al año: 4%.
A $12,500 serían $150,000: 5%.
A $15,000 mensuales serían $180,000: 6%.
Y aquí aparece una comparación que ayuda a entender el otro lado del problema.
¿Qué pasaría si esos $3 millones estuvieran en CETES?
Quien dispone de $3 millones para invertir no necesariamente tiene que comprar una casa para ponerla en renta. Existen otras alternativas de inversión, entre ellas los CETES.
Tomando como referencia una tasa anual cercana al 7.4%, $3 millones invertidos representarían alrededor de $222,000 pesos anuales, equivalentes a aproximadamente $18,500 pesos mensuales brutos.
Para obtener únicamente mediante rentas un rendimiento bruto parecido, una propiedad de $3 millones tendría que rentarse alrededor de esa cantidad.
Además, una vivienda implica gastos que una simple comparación porcentual no refleja: mantenimiento, reparaciones, impuestos y posibles meses en los que permanezca desocupada.
Por otro lado, también hay que considerar que el propietario conserva la vivienda, la cual puede aumentar de valor con el paso de los años. Las tasas de CETES tampoco son permanentes y pueden subir o bajar.
Por ello, no se puede afirmar que una casa de $3 millones necesariamente deba rentarse en $18,500 pesos. La comparación sirve únicamente para dimensionar el rendimiento de una inversión.
Para el inquilino, la realidad es muy diferente
Del otro lado se encuentra quien necesita un lugar donde vivir.
Aunque en Arandas se pueden encontrar rentas que comienzan aproximadamente desde los $5,000 pesos, para muchas familias esa cantidad ya representa un gasto considerable.
Y conforme se buscan viviendas más grandes, mejor ubicadas, nuevas o dentro de determinados fraccionamientos, el precio puede aumentar considerablemente.
Una familia no solamente paga renta. También necesita cubrir alimentación, agua, luz, gas, transporte, educación, salud y otros gastos.
Por eso pueden existir dos realidades al mismo tiempo.
Para un inquilino, $5,000, $8,000, $10,000 o $15,000 pesos mensuales pueden resultar caros dependiendo de sus ingresos.
Mientras tanto, para alguien que tiene varios millones de pesos invertidos en una propiedad, una renta aparentemente elevada puede representar un rendimiento porcentual relativamente bajo.
Quizá el debate en Arandas no debería limitarse a señalar a propietarios o inquilinos
Si comprar terreno cuesta cada vez más, construir también aumenta y una vivienda termina teniendo un valor de varios millones de pesos, inevitablemente habrá presión sobre el mercado de las rentas.
Pero existe un límite: lo que las familias pueden pagar.
Un propietario puede calcular que necesita determinada renta para obtener un rendimiento atractivo, pero si el mercado no puede pagarla, la vivienda simplemente puede permanecer desocupada.